Загальні положення

Згідно зі ст. 715 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. При цьому кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутність договору міни нерухомості є купівля та продаж такої нерухомості сторонами угоди. Договір може встановлювати доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Слід підкреслити, що кваліфікаційною ознакою цього договору є момент переходу права власності на обмінювані товари. Стосовно цього договору діє спеціальне правило, згідно з яким право власності на отримані в порядку обміну товари переходить до кожної зі сторін одночасно після того, як зобов’язання з передання товарів виконані обома сторонами, якщо інше не встановлене договором або законом.

До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов’язання. Зокрема, застосовуються норми щодо форми окремих видів договорів купівлі-продажу: згідно зі ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Таким чином, якщо одна сторона договору міни обмінюється з іншою об’єктами нерухомого майна, такий договір має укладатися у письмовій формі і підлягати нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Порядок оподаткування фізосіб

Якщо сторонами договору міни є фізичні особи, то вони повинні сплатити податок з доходів фізичних осіб з отриманого доходу - вартості відчужуваного нерухомого майна. Порядок оподаткування податком з доходів фізичних осіб операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна встановлений у ст. 11 ЗУ "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон). Так, відповідно до пп. 11.1.4 п. 11.1 та пп. 11.2.4 п. 11.2 ст. 11 Закону при обміні одного об’єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50% суми податку, розрахованої згідно з положеннями ст. 11 Закону, до вартості відповідного відчужуваного такою стороною об’єкта нерухомості. У разі якщо однією із сторін договору міни є юридична особа, податок з доходу за Законом сплачується тільки іншою стороною (фізичною особою). Доходи від операцій з обміну об’єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються за тим само порядком, що й доходи резидентів.

Тим часом, можуть виникнути питання із нарахуванням податку у разі якщо об’єкт нерухомості належить кільком співвласникам. Так, у випадку обміну платником податку частки об’єкта нерухомості, що належить йому на праві спільної часткової власності (відповідно до ст. 356 ЦКУ власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності), то податок розраховується від вартості тієї частки майна, що ним обмінюється. Згідно із ч. 1 ст. 368 ЦКУ спільною сумісною власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності. При цьому в разі поділу такого майна вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. Отже, у випадку обміну платниками податку частки об’єкта нерухомості, що належить їм на праві спільної сумісної власності, податок розраховується порівну від вартості майна, що ними обмінюється.

Дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оціночну вартість такого об’єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства. Як зазначила ДПАУ у своєму листі "Про виконання приватним нотаріусом обов’язків податкового агента" від 22 березня 2007 р. № 1370/Б/17-0715 при нарахуванні податку слід виходити із ціни, зазначеної у договорі міни, але не нижче за вартість такого майна, визначеної у довідці БТІ. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 Земельного кодексу України) з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Порядок її проведення визначається ЗУ "Про оцінку земель", Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. № 1531, Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом Держкомзему України від 9 січня 2003 р. № 2.

Система розрахунку

Розглянемо систему розрахунку суми податку з доходу, отриманого від продажу нерухомого майна. При цьому слід пам’ятати, що сторонами (або однією стороною) договору міни сплачується половина розрахованої таким чином суми вартості відчужуваного об'єкта нерухомості.

По-перше, відповідно до пп. 11.1.1 п. 11.1 та пп. 11.2.1 п. 11.2 ст. 11 Закону дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше, ніж однин раз протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого нерухомого майна не перевищує 100 квадратних метрів.

По-друге, якщо площа відчужуваної нерухомості перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, отриманого від продажу (обміну) нерухомого майна, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1% вартості такого об’єкта нерухомого майна (абз. 2 пп. 11.1.1 п. 11.1 та абз. 2 пп. 11.2.1 п. 11.2 ст. 11 Закону). Тобто якщо, наприклад, площа відчужуваної квартири становить 150 квадратних метрів, то під час її продажу оподаткуванню підлягає 1/3 вартості такої нерухомості.

Таким чином, у цьому випадку податок з доходів фізосіб при обміні нерухомістю можна розрахувати за формулою:

(площа нерухомості - 100 кв. м) / площа нерухомості х вартість нерухомості згідно із договором х 1 % х 50 %.

По-третє, згідно із пп. 11.1.2 п. 11.1 та пп. 11.2.2 п. 11.2 ст. 11 Закону дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) або іншого об’єкта нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою у розмірі 5% об’єкта оподаткування.

І у такому випадку при обміні податок розраховується незалежно від площі нерухомості за формулою: вартість нерухомості х 5 % х 50 %.

Податковий агент

Як передбачено у п. 11.3 ст. 11 Закону податковим агентом під час здійснення операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в ст. 11 Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору. Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом.

Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об’єкта нерухомості, зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку у строки, встановлені законом для податкового кварталу. У разі ж невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору відчуження об’єкта нерухомості, за яким здійснено сплату податку, платник податку має право на повернення зайво (надміру) сплаченої суми податку на підставі річної податкової декларації, поданої в установленому порядку та підтверджувальних документів про фактичну сплату податку.